Gutes Wohnen beginnt mit dem Standort

Europäische Städte, die über bezahlbaren und hochwertigen Wohnraum verfügen, stützen sich nicht auf einzelne Projekte. Sie bauen auf Grundstücken, die sie sich vorbehalten haben, auf klaren Qualitätskriterien und auf geduldiger Vorbereitung. Für tschechische Gemeinden, die seit diesem Jahr über ein neues Gesetz und neue Finanzmittel verfügen, ist dies praktische Erfahrung und keine Theorie.

Der Wohnungsbau rückt wieder in den Fokus der Gemeinde

Noch vor wenigen Jahren gehörte der kommunale Wohnungsbau in Tschechien eher der Vergangenheit an. Wohnungen wurden privatisiert, neue entstanden nur in Ausnahmefällen, und die meisten Gemeinde n überließen den Wohnungsbau dem Markt. Das ändert sich nun. Seit dem 1. Januar 2026 gilt das Gesetz zur Förderung des Wohnungsbaus, der Staatliche Investitionsförderungsfonds finanziert bezahlbaren Mietwohnraum, und seine regionalen Zentren haben über tausend kommunale Vorhaben registriert.

Der gleiche Wandel vollzieht sich in ganz Europa. Die Wohnkosten in der EU sind in den letzten zehn Jahren um mehr als 60 % gestiegen, die Mieten um mehr als 20 %. Die Europäische Kommission hat daher im Dezember 2025 erstmals ihren eigenen Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vorgestellt, und es wird möglich sein, mehr Mittel aus der Kohäsionspolitik speziell für den Wohnungsbau einzusetzen.

Geld allein schafft jedoch noch keinen guten Wohnraum. Die Erfahrungen von Städten wie Wien, München, Zürich oder Helsinki zeigen, dass etwas anderes entscheidend ist: wie die Gemeinde mit ihren Grundstücken umgeht, wie genau sie beschreiben kann, was sie will, und ob sie an eine Wohnung, ein Haus oder einen ganzen Ort denkt.

Grundstücke sind ein wirksameres Instrument als Fördermittel

Das auffälligste gemeinsame Merkmal erfolgreicher Städte ist einfach: Die Gemeinde besitzt Grundstücke und gibt sie nicht aus der Hand. Helsinki besitzt den Großteil seines Stadtgebiets und verortet den Großteil der Neubauten auf städtischen Grundstücken. München verkauft seine Wohnbaugrundstücke nicht mehr, sondern vergibt sie im Rahmen eines Baurechts und ausschließlich für bezahlbaren Miet- und Genossenschaftswohnraum. Barcelona hat der Genossenschaft La Borda ein städtisches Grundstück für 75 Jahre überlassen.

Das Baurecht hat für die Gemeinde zwei Vorteile. Das Grundstück bleibt in öffentlicher Hand, und die Gemeinde kann die Erschwinglichkeit des Wohnraums über Jahrzehnte hinweg sichern, nicht nur für die Dauer der Fördermittel. Gleichzeitig muss der Investor zu Beginn nicht für das Grundstück bezahlen, was die Miete senkt.

Der zweite Schritt betrifft die Art und Weise, wie die Gemeinde das Grundstück anbietet. Anstatt es zum höchsten Preis zu verkaufen, nutzen deutsche Städte einen Konzeptwettbewerb: Entscheidend ist der beste Nutzungsvorschlag, nicht das höchste Angebot. München, Hamburg, Münster und Berlin geben so Genossenschaften und Baugruppen eine Chance, die in einem Preiswettbewerb mit Bauträgern nicht bestehen würden. In den neuen Münchner Stadtvierteln sind ihnen 20 bis 40 % der Grundstücke vorbehalten.

Wohnhaus in der Jörg-Hube-Straße. „Der Kleine Prinz“, ökologisches Vorzeigeviertel Prinz-Eugen-Park, München · Bauherr: Baugemeinschaft „Der Kleine Prinz“ · Architekten: dressler mayerhofer rösslerFoto: Amrei-Marie, CC BY-SA 4.0

Über die Qualität entscheidet die Aufgabenstellung

Wien wird oft als Vorbild für bezahlbaren Wohnraum angeführt. Weniger bekannt ist, warum das Wiener Wohnen auch qualitativ hochwertig ist. Seit 1995 durchläuft jedes geförderte Wohnbauprojekt einen Investorenwettbewerb, der vom städtischen Fonds „wohnfonds_wien“ verwaltet wird. Die Projekte werden anhand der Ausgewogenheit von vier Säulen bewertet:

Wirtschaftlichkeit: Kosten für Grundstück, Bau sowie Nutzungskosten,
soziale Nachhaltigkeit: Alltagstauglichkeit, gemeinschaftliches Wohnen, Wohnen für sich wandelnde Bedürfnisse,
Architektur: Struktur der Stadt, des Gebäudes und der Wohnung,
Ökologie: Klima, Kreislaufwirtschaft, Grünflächen und Freiräume.

Entscheidend ist nicht, dass Wien über Kriterien verfügt. Entscheidend ist, dass die Stadt diese im Voraus formulieren und konsequent anwenden kann. Der Investor weiß, was die Stadt will, und die Stadt kann die Entwürfe nicht nur anhand des Preises vergleichen.

Ähnlich verfahren Zürich und Kopenhagen. Zürich hat sich 2011 in einem Referendum das Ziel gesetzt, dass bis 2050 ein Drittel der Mietwohnungen gemeinnützig sein soll, und bewertet fortlaufend die Fortschritte auf diesem Weg. Dänische Gemeinden können in ihren lokalen Bebauungsplänen einen Anteil von bis zu 25 % gemeinnütziger Wohnungen in neuen Wohngebieten vorschreiben.

In allen Fällen gilt dasselbe: Über die Qualität wird nicht auf der Baustelle entschieden, sondern schon zu Beginn. Wer ein gutes Ergebnis will, muss den Auftrag gut vergeben können.

Der dritte Weg zwischen Eigentum und marktüblicher Miete

In Tschechien stellen wir uns Wohnen meist in zwei Formen vor: eine eigene Wohnung oder eine Mietwohnung bei einem privaten Vermieter. In vielen europäischen Städten hat sich jedoch eine dritte Möglichkeit durchgesetzt: genossenschaftliches und gemeinschaftliches Wohnen. Diese Formen haben drei Dinge gemeinsam: Das Haus bleibt langfristig frei von Spekulationen, die zukünftigen Bewohner wirken an der Gestaltung mit und ein Teil der Fläche wird gemeinsam genutzt.

Die bekanntesten Beispiele finden sich in Zürich. Die Genossenschaft mehr als wohnen hat auf dem Hunziker Areal rund 400 Wohnungen für 1.300 Menschen sowie Geschäfte, Werkstätten, ein Restaurant und ein kleines Hotel errichtet. Es handelt sich nicht um eine Wohnsiedlung, sondern um einen Stadtteil mit Straßen und einem Platz. Die Genossenschaft Kalkbreite hat auf einem städtischen Grundstück über einem Straßenbahndepot ein Wohnhaus errichtet und damit gezeigt, dass auch technische Infrastruktur Wohnraum beherbergen kann.

Hunzikerplatz, Hunziker Areal, Zürich (2015) · Bauherr: Genossenschaft „mehr als wohnen“ · Architekten: Duplex Architekten, Futurafrosch, Müller Sigrist, pool Architekten, Miroslav Šik · Landschaftsgestaltung: Müller IllienFoto: Juliet Haller, CC BY-SA 4.0

Andere Städte übernehmen dieses Modell und passen es an:

Amsterdam hat Grundstücke für Wohnungsgenossenschaften reserviert und einen revolvierenden Fonds eingerichtet, der heute mehr als 20 Millionen Euro umfasst. Die erste Genossenschaft, De Warren, verfügt über 36 Wohnungen, wobei ein Drittel der Fläche gemeinschaftlich genutzt wird.
Barcelona hat der Genossenschaft „La Borda“ mit 28 Wohnungen ein städtisches Grundstück zur Verfügung gestellt; diese wurde 2022 mit dem EU-Mies-van-der-Rhe-Preis für aufstrebende Architektur ausgezeichnet.
Brüssel hat den Community Land Trust mit der Pflege verbunden. Das Projekt CALICO umfasst 34 Wohnungen für verschiedene Generationen, „Housing First“-Wohnungen sowie Räume für Geburt und Lebensabend.
Stockholm verfügt seit den 90er Jahren über das Seniorenheim Färdknäppen, das der städtischen Wohnungsbaugesellschaft gehört. Die Bewohner sind Mieter, kochen jedoch gemeinsam und wählen ihre neuen Nachbarn selbst aus.

Damit verbunden ist auch ein Wandel der Typologie. Anstelle größerer privater Wohnungen werden kleinere Wohnungen mit größeren Gemeinschaftsräumen entworfen, Cluster-Wohnungen, in denen jeder seine eigenen Zimmer mit Bad hat und den Wohnbereich teilt, oder Häuser für verschiedene Generationen. Im norwegischen Stavanger teilen sich 40 Haushalte des Projekts „Vindmøllebakken“ 520 m² Gemeinschaftsfläche.

Gemeinsam genutzte Fußgängerwege zwischen den Atriumhäusern. „Der Kleine Prinz“, ökologisches Modellviertel Prinz-Eugen-Park, München · Bauherr: Baugemeinschaft „Der Kleine Prinz“ · Architekten: dressler mayerhofer rösslerFoto: Amrei-Marie, CC BY-SA 4.0

Die Erfahrung zeigt aber auch Grenzen auf. Eine dänische Studie weist darauf hin, dass gemeinschaftliches Wohnen ohne Beteiligung der Gemeinde vor allem Menschen zugutekommt, die über Zeit und Kapital verfügen. Damit es für breitere Bevölkerungsgruppen zugänglich wird, braucht es eine Gemeinde, die ein Grundstück, eine Bürgschaft oder langfristige Rahmenbedingungen bereitstellt.

Sanierung statt Abriss

Der Großteil der Wohnungen, in denen wir in zwanzig Jahren leben werden, steht bereits. Deshalb verlagert sich die europäische Debatte zunehmend von Neubauten hin zu Sanierungen.

Ein bekanntes Beispiel stammt aus Bordeaux. Bei drei Sozialwohnungsgebäuden aus den 60er Jahren mit 530 Wohnungen wurde ein Abriss in Betracht gezogen, doch schließlich schloss die Stadt diesen aus. Die Architekten Lacaton & Vassal, Frédéric Druot und Christophe Hutin sanierten die Häuser bei laufendem Betrieb: Jede Wohnung erhielt einen Wintergarten und einen Balkon, die Kosten beliefen sich auf etwa 50.000 Euro pro Wohnung, die Miete stieg nicht an und die Mieter mussten nicht umziehen. Das Projekt wurde 2019 mit dem EU-Mies-van-der-Rohe-Preis ausgezeichnet, wobei die Jury vor allem die Zusammenarbeit mit den Bewohnern hervorhob.

Ein weiterer Ansatz ist die serienmäßige Sanierung. Das niederländische Programm „Energiesprong“ setzt vorgefertigte Fassaden und Dächer mit Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen ein. Die Sanierung dauert nur kurz, die Bewohner können zu Hause bleiben und das Haus erreicht eine Netto-Null-Energiebilanz. Das Programm ist heute in sieben Ländern aktiv und hat mehr als 10.000 Haushalte saniert.

In Deutschland setzt sich die Bundesstiftung Baukultur für die sogenannte Umbaukultur ein, also den Umbau als erste Wahl. Der Bundestag forderte im Jahr 2024 eine Anpassung der rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen für Umbauten und berät seit Juni 2026 über das Gesetz zum „Gebäudetyp E“. Dieses soll den Bau vereinfachen, sofern keine Sicherheitsbedenken bestehen.

Dänemark hat gezeigt, wie Sanierungen langfristig finanziert werden können. Gemeinnützige Wohnanlagen zahlen nach Tilgung ihrer Kredite Miete in den gemeinsamen Fonds „Landsbyggefonden“ ein, aus dem die Sanierung anderer Häuser finanziert wird. Für den Zeitraum 2020–2026 wurden 30 Mrd. DKK für Sanierungen bereitgestellt. Und auch Wien mit seiner langen Tradition des kommunalen Wohnungsbaus hat heute mit einem großen Rückstau an aufgeschobenen Reparaturen zu kämpfen. Selbst das beste System kommt ohne einen Sanierungsplan nicht aus.

Für Kommunen ergibt sich daraus eine einfache Empfehlung: Bevor sie über ein kommunales Mehrfamilienhaus entscheiden, sollten sie dessen technischen Zustand, die Zusammensetzung der Wohnungen, die Lebensphasen der Bewohner und die Einbindung des Hauses in die Umgebung kennen. Erst dann lassen sich Instandsetzung, Aufstockung, Umbau und Neubau fair miteinander vergleichen.

Was sich daraus für tschechische Gemeinde n ergibt

Tschechische Gemeinde n verfügen erstmals über einen rechtlichen und finanziellen Rahmen für kommunalen Mietwohnungsbau. Oft fehlt es ihnen jedoch an Kapazitäten für die Vorbereitung, und genau diese entscheidet darüber, ob ein guter Ort entsteht oder nur ein weiteres Wohnhaus. Aus den europäischen Erfahrungen lassen sich sechs Schritte ableiten, die auch in einer kleineren Gemeinde umgesetzt werden können:

Den Standort bewerten, nicht nur das Grundstück. Erreichbarkeit, städtische Infrastruktur, öffentlicher Raum und die Einbindung in die Umgebung entscheiden ebenso über die Wohnqualität wie das Gebäude selbst.
Festlegen, für wen die Gemeinde baut. Junge Familien, Senioren, Lehrer, Ärzte oder Menschen mit Wohnungsnot benötigen unterschiedliche Zusammensetzungen und Größen von Wohnungen.
Bei bestehenden Häusern Varianten vergleichen. Sanierung, Aufstockung, Umbau und Neubau mit einer Abschätzung der Kosten und Auswirkungen auf die Bewohner.
Das Grundstück behalten. Ein Baurecht oder ein langfristiger Pachtvertrag stellen sicher, dass die Erschwinglichkeit des Wohnraums nicht mit dem Auslaufen der Fördermittel endet.
Qualitätsanforderungen im Voraus festlegen. Kriterien, die den vier Säulen Wiens ähneln, gehören in die Aufgabenstellung und nicht erst in die Bewertung des fertigen Projekts.
An das Erdgeschoss und die Gemeinschaftsräume denken. Erdgeschoss, Innenhof und Gemeinschaftsraum machen ein Wohnhaus zu einem Teil der Stadt oder Gemeinde.

Nichts davon erfordert eine Großstadt oder ein großes Budget. Es erfordert jedoch Zeit für die Vorbereitung und die Fähigkeit, das Vorhaben zu beschreiben, bevor die Gemeinde mit der Auswahl eines Planers beginnt oder einen Förderantrag stellt.

Fazit

Europäischer Wohnungsbau wird heute nicht mehr an der Anzahl der gebauten Wohnungen gemessen, sondern daran, welche Orte dabei entstehen. Dabei setzen Wien, München, Zürich oder Barcelona keine komplizierten Instrumente ein. Sie halten Grundstücke, wissen, was sie wollen, und können dies entsprechend in Auftrag geben. Das ist eine Erfahrung, die sich auch tschechische Gemeinde n zu eigen machen können. Geld für den Wohnungsbau steht zur Verfügung. Gutes Wohnen beginnt jedoch mit dem Ort und einer gut vorbereiteten Aufgabenstellung.