Wien: Wohnen als Teil des Ortes

Warum einen Blick auf Wien werfen?

Wien wird in Europa oft als Vorbild für bezahlbaren Wohnraum angeführt. Die Stadt verwaltet über 220.000 kommunale Wohnungen, also fast jede vierte Wohnung in der Stadt, und rund 60 % der Einwohner leben in kommunalem oder subventioniertem Wohnraum. Diese Zahlen sind das Ergebnis einer hundertjährigen konsequenten Politik, die tschechische Gemeinde n nicht einfach kopieren können.

Für tschechische Gemeinde n ist etwas anderes nützlicher: wie Wien Aufträge vergibt, auswählt und die Qualität überprüft. Und auch, wie sich in den letzten zwanzig Jahren verändert hat, was Wien unter qualitativ hochwertigem Wohnen versteht. Es geht nicht mehr nur um eine Wohnung, sondern um das Haus, sein Erdgeschoss, die Gemeinschaftsräume und die Beziehung zur Straße. Wohnen wird als Teil des Ortes geplant.

Qualität wird im Wettbewerb ausgewählt

Das grundlegende Instrument ist ein Investorenwettbewerb, der seit 1995 vom städtischen Fonds „wohnfonds_wien“ verwaltet wird. Für ein für geförderten Wohnungsbau vorgesehenes Grundstück bewirbt sich nicht nur ein Investor mit einem Preisangebot, sondern ein Team aus Investor und Architekt mit einem konkreten Entwurf. Die Jury bewertet diesen anhand von vier Säulen:

• Wirtschaftlichkeit: Kosten für Grundstück, Bau und Höhe der Miete,
• Soziale Nachhaltigkeit: Alltagstauglichkeit, Gemeinschaftsräume, Wohnraum für verschiedene Gruppen,
• Architektur: Einbindung in das Stadtbild, Qualität des Gebäudes und der Wohnungen,
• Ökologie: Energie, Materialien, Grünflächen und Freiflächen.

Der Gewinner erhält sowohl das Grundstück als auch die Förderung und verpflichtet sich zu einer regulierten Miete. Die Stadt legt also im Voraus fest, was sie will, und die Investoren konkurrieren darum, wie sie diese Vorgaben am besten erfüllen können. Im Rahmen des Programms „Wohnbau-Offensive 2024+“ sollen auf diese Weise weitere 22.200 geförderte Wohnungen entstehen.

Seit 2019 baut Wien auch wieder neue Sozialwohnungen. Die erste davon, der Barbara-Prammer-Hof in Favoriten, verfügt über 120 Wohnungen mit einer Miete von 7,50 €/m² inklusive Nebenkosten, ohne Kaution und mit unbefristetem Mietvertrag.

Vom Haus zum Stadtteil

Die zweite Veränderung betrifft den Maßstab. Neue Wiener Stadtteile wie beispielsweise die Seestadt Aspern, das Sonnwendviertel oder die Biotope City Wienerberg werden nicht als Ansammlung von Grundstücken geplant. Zunächst entsteht ein Konzept für den öffentlichen Raum, den Verkehr und das Erdgeschoss, und erst danach werden die Häuser ausgewählt.

In der Seestadt, die 240 Hektar groß ist und mehr als 25.000 Einwohner vorsieht, bleibt etwa die Hälfte der Fläche frei. Das Erdgeschoss der Hauptstraße wird wie ein einziges Einkaufszentrum gesteuert, damit im Erdgeschoss keine leeren Schaufenster entstehen. In der Biotope City arbeiteten sieben Investoren gemeinsam an 950 Wohnungen nach dem gemeinsamen Konzept „Stadt als Natur“ mit grünen Fassaden und einem gemeinsamen Freiraum.

Für kleinere Gemeinden ergibt sich daraus eine praktische Schlussfolgerung. Auch ein einzelnes Haus sollte unter Berücksichtigung der Straße, des Erdgeschosses und des umgebenden öffentlicher Raum entworfen werden, nicht nur als Ansammlung von Wohnungen.

Baugruppe: Ein Haus, das seine Bewohner selbst planen

Ein dritter Trend sind Baugruppen. Die zukünftigen Bewohner schließen sich schon vor dem Bau des Hauses zusammen und entwerfen es gemeinsam mit dem Architekten. In der Regel handelt es sich um Häuser mit 6 bis 60 Wohnungen. Sie verfügen über kleinere private Wohnungen und größere Gemeinschaftsräume und sind oft zur Nachbarschaft hin offen.

In Österreich sind drei Modelle am häufigsten anzutreffen. Das Haus gehört einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft, und die Baugruppe mietet es langfristig. Oder das Haus gehört der Baugruppe selbst, meist als Verein oder Genossenschaft. Eventuell teilt die Gruppe die Wohnungen in Privateigentum auf. Für bezahlbaren Wohnraum haben sich vor allem die ersten beiden Modelle bewährt, da die Wohnungen vom Markt ferngehalten werden.

Wien reserviert Baugruppen Grundstücke in neuen Stadtvierteln und wählt diese nach dem Konzept aus, nicht nach dem Preis. Die österreichische Initiative „Gemeinsam Bauen & Wohnen“ fasste im Jahr 2025 zusammen, was Baugruppen auch kleineren Gemeinden bringen können: ein stärkeres Zusammengehörigkeitsgefühl in der Nachbarschaft, weniger Autos, Gemeinschaftsräume, die auch der Umgebung zugutekommen, und niedrigere Wohnkosten. Sie empfiehlt den Gemeinden, Grundstücke im Baurecht zur Verfügung zu stellen, die Gruppen in der Anfangsphase fachlich zu unterstützen und gemeinschaftliches Wohnen in die Entwicklungsstrategie einzubeziehen.

Wohnprojekt Wien: Ein Haus als Teil des Stadtviertels

Ein Beispiel für diesen Ansatz ist das Wohnprojekt Wien im neuen Nordbahnviertel. Das Haus wurde vom Architekturbüro einszueins architektur entworfen, Bauherr war die gemeinnützige Gesellschaft Schwarzatal, und die Bewohner zogen 2013 ein. Es verfügt über rund 40 Wohnungen mit einer Größe von 36 bis 137 m² und beherbergt etwa hundert Menschen.

Entscheidend ist nicht, wie das Haus aussieht, sondern wie es funktioniert:

• Gemeinschaftsräume. Rund 700 m² Gemeinschaftsfläche: Küche im Erdgeschoss, Werkstätten, Saal, Bibliothek, Gastwohnungen, Dachterrasse und Sauna.
• Offener Erdgeschossbereich. Zum Haus gehört das Café mit Laden „Salon am Park“, das dem gesamten Stadtteil und nicht nur den Bewohnern des Hauses dient.
• Außerhalb des Marktes. Die Bewohner hinterlegen beim Einzug eine rückzahlbare Kaution und zahlen anschließend eine monatliche Gebühr von etwa 10 €/m². Diese deckt die Kreditrate und den Instandhaltungsfonds ab und ist nicht an die Inflation gekoppelt. Die Wohnungen können weder verkauft noch vererbt werden.
• Gemeinsame Verwaltung. Das Haus wird nach dem Prinzip der Soziokratie geführt; Entscheidungen werden in Gruppen mit eigenem Budget und auf der Grundlage von Konsens getroffen. Jeder Erwachsene leistet monatlich 11 Stunden Arbeit für das Haus.
• Weniger Autos. Das Haus verfügt über einen gemeinsamen Fuhrpark und einen Fahrradraum für mehr als hundert Fahrräder.

Das Wohnprojekt Wien zeigt, dass ein hochwertiger Ort nicht nur durch Architektur entsteht. Er entsteht aus der Kombination von Haus, Organisation der Bewohner und der Beziehung zur Umgebung. Gleichzeitig handelt es sich um ein Projekt, dessen Größe einer kleineren tschechischen Stadt entspricht.

Ähnlich funktioniert beispielsweise das neuere Gebäude „Gleis 21“ im Sonnwendviertel, das von denselben Architekten entworfen wurde und im Jahr 2022 den Preis des Neuen Europäischen Bauhauses erhielt.

Atriumhäuser: Eine österreichische Tradition seit den 70er Jahren

Gemeinschaftswohnen ist in Österreich nichts Neues. Der Linzer Architekt Fritz Matzinger entwarf 1973 einen Atriumhaus-Typ, der sich an der Anordnung westafrikanischer Dörfer orientiert. Das erste Haus baute er 1975 gemeinsam mit einer Gruppe zukünftiger Bewohner in Leonding bei Linz unter dem Namen Les Palétuviers. Die beiden Häuser verfügen jeweils über acht Maisonette-Wohnungen, die um ein Atrium mit verglastem Dach angeordnet sind. Das Atrium dient sowohl als Zugang zu den Wohnungen als auch als Ort für Spiele, Feiern und Begegnungen.

Das Prinzip ist einfach. Jede Wohnung verfügt über einen kleinen privaten Außenbereich, doch der Weg nach Hause führt immer über den gemeinsamen Innenhof. Um das Haus herum befindet sich ein großer gemeinschaftlicher Garten, und oft verbindet ein überdachtes Schwimmbad zwei benachbarte Häuser miteinander. Bis 2014 realisierte Matzinger 36 solcher Häuser, meist ohne Bauträger, sondern direkt mit Gruppen zukünftiger Bewohner. Nach seinen Entwürfen entstanden auch Häuser in Deutschland, beispielsweise für eine Wohnungsgenossenschaft in Berlin-Neukölln oder in Dresden.

Matzingers Häuser zeigen, dass gemeinschaftliches Wohnen weder teuer noch kompliziert sein muss. Es reicht aus, wenn die Raumaufteilung des Hauses Begegnungen fördert und die Bewohner von Anfang an in die Planung einbezogen werden. Ursprünglich waren die Häuser für Familien mit Kindern gedacht. Laut Matzinger eignen sie sich jedoch auch für das Zusammenleben verschiedener Generationen und für das Altern in gewohnter Umgebung, da die Nachbarn in unmittelbarer Nähe sind.

Vancouver House: gefördertes Wohnen aus Holz

Ein ganz anderes Beispiel ist die Wohnanlage Vancouver House in der Waldrebengasse im 22. Bezirk. Investor ist die Wohnungsgenossenschaft Frieden, und das Gebäude wurde vom Architekturbüro RLP Rüdiger Lainer + Partner entworfen. Das Projekt ging aus einem Investorenwettbewerb im Jahr 2019 hervor, dessen Schwerpunkt auf Holzbau und Energieeffizienz lag. Die ersten Mieter zogen im Januar 2026 ein. Der Name bezieht sich auf das Schwesterprojekt „Vienna House“ im kanadischen Vancouver, mit dem beide Städte Erfahrungen austauschen. Die kanadische Agentur BC Housing hat das Projekt in einer eigenen Publikation ausführlich beschrieben.

Die Anlage umfasst 108 Wohnungen in drei vierstöckigen Gebäuden sowie einen Kindergarten. Sie kombiniert Standardwohnungen, kleinere, günstigere Wohnungen, Wohnungen für Alleinerziehende, betreutes Wohnen mit Rund-um-die-Uhr-Betreuung und Wohnungen im Rahmen des „Housing First“-Programms für Obdachlose. Der Mieter leistet einen einmaligen Beitrag von 60 €/m² und zahlt monatlich 8,49 €/m² inklusive Steuern und Wasser. Eine 65 m² große Zweizimmerwohnung kostet somit etwa 550 € im Monat. Auf jede Wohnung kamen etwa zehn Bewerbungen.

Für die Gemeinde n ist vor allem die Entstehungsgeschichte des Bauvorhabens aufschlussreich. Der ursprüngliche Entwurf sah tragende Wände aus kreuzweise verleimtem Holz und eine große Spannweite von 7,5 m vor, damit die Wohnungen in Zukunft umgebaut werden können. Aufgrund steigender Preise und Problemen in der Lieferkette wurde der Entwurf angepasst: Die Außenwände bestehen aus vorgefertigten Holzplatten, und die Spannweiten wurden auf 4,5 bis 5 m verringert. Das Prinzip blieb jedoch dasselbe: umgestaltbare Grundrisse und sichtbare Holzdecken in allen Räumen. Das als offenes System konzipierte Konzept, bei dem die Materialien je nach aktueller Wirtschaftslage angepasst werden können, ermöglichte es, das Projekt ohne Qualitätseinbußen fertigzustellen.

Ebenso sorgfältig wurde der Raum zwischen den Häusern gestaltet. Den Spielplatz im Erdgeschoss teilen sich die Bewohner mit dem Kindergarten; nachmittags und an den Wochenenden steht er auch anderen Kindern offen. Auf den Dächern befinden sich Gemeinschaftsterrassen und Beete für den Gemüseanbau. Zehn Stellplätze in den Tiefgaragen sind so konzipiert, dass sie bei Interesse der Bewohner zu einem Gemeinschaftsraum umfunktioniert werden können.

Das Projektteam fasste die Erfahrungen in einem Satz zusammen: „Ein Haus wird immer gemeinsam gebaut.“ Architektur, technische Gewerke und der Investor sollen von Anfang an zusammenarbeiten, nicht erst in den einzelnen Phasen.

Was sich tschechische Gemeinde n von Wien abschauen können

Tschechische Gemeinde n verfügen weder über das Budget noch über den Grundstücksfonds Wiens. Eine Reihe von Prinzipien lässt sich jedoch auch auf ein einzelnes Haus anwenden:

1. Die Qualität im Voraus festlegen. Die Ausschreibung sollte neben dem Preis auch soziale, architektonische und ökologische Kriterien enthalten, ähnlich wie die vier Säulen in Wien.
2. Nach dem Entwurf auswählen, nicht nur nach dem Angebot. Bei kommunalen Grundstücken kann anstelle eines Verkaufs ein Konzeptwettbewerb oder ein Baurecht zum Einsatz kommen.
3. An das Erdgeschoss und die Umgebung denken. Erdgeschoss, Spielplatz, Gemeinschaftsraum oder Café machen das Wohnhaus zu einem Teil der Gemeinde.
4. Bewohnergruppen mischen. Junge Familien, Senioren und Menschen mit Betreuungsbedarf können in einem Wohnkomplex zusammenleben, wenn dies von Anfang an gut durchdacht ist.
5. Mit Veränderungen rechnen. Anpassbare Konstruktionen und Grundrisse verlängern die Lebensdauer des Hauses und schützen die Investition der Gemeinde.
6. Den Weg für Baugruppen ebnen. Ein reserviertes Grundstück und fachliche Unterstützung in der Anfangsphase können eine weitere Form des bezahlbaren Wohnraums schaffen.

Fazit

Die Erfahrungen aus Wien zeigen, dass gutes Wohnen nicht mit der Auswahl eines Bauunternehmens beginnt, sondern mit der Formulierung dessen, was das Haus für den Ort leisten soll. Das „Wohnprojekt Wien“ und das „Vancouver House“ sind sehr unterschiedliche Projekte – das eine ist ein Gemeinschaftsprojekt, das andere ein subventioniertes Mietwohnprojekt. Was sie verbindet, ist, dass von Anfang an klar ist, für wen sie entstehen, wie sie funktionieren werden und in welcher Beziehung sie zur Umgebung stehen. Gerade bei dieser Vorbereitung können tschechische Gemeinde n am meisten bewirken.

Quellen

• Vancouver House in Wien – BC Housing Research Centre (2026)
• Wohnhausanlage Waldrebengasse „Vancouver House“ – Stadt Wien, erbaut 2025
• Wohnprojekt Wien – BauNetz Wissen
• Wohnprojekt Wien: Alternatives Wohnen – 1000things
• [Leutgöb, Weiser: Gemeinschaftliche Wohnprojekte – Eine Chance für Gemeinde n (2025)](https://repositum.tuwien.at/bitstream/20.500.12708/215885/5/Leutgoeb-2025-Gemeinschaftliche%20Wohnprojekte%20%20Eine%20Chance%20fuer%20Gemeinde n-cvor.pdf)
• Bauträgerwettbewerb und 4-Säulen-Modell – wohnfonds_wien
• Sozialer Wohnungsbau in Wien – Kontrast
• Erster „neuer“ Gemeinde bau – vienna.at
• Aspern Seestadt – Factsheet
• Biotope City Wienerberg – Zukunft Bau
• Wohnst du noch, oder lebst du schon? (Atriumhäuser von Fritz Matzinger) – Salzburger Nachrichten
• Fritz Matzinger – Datenbank sdg21
• Gleis 21 – Neue Europäische Bauhaus-Preise 2022, Bundeskanzleramt